[세종=동양뉴스통신] 육심무 기자 = 정부는 임대차시장 수급구조 개선 등 임대차시장 선진화를 올해 주택정책의 핵심과제로 선정해 관계 부처간 논의 및 전문가 의견수렴 등을 거쳐 26일 주택 임대차시장 선진화 방안을 확정·발표했다.
정부는 주택기금과 민간의 여유자금이 투자하는 공공임대리츠를 통해 10년 공공임대주택 공급을 확대하기로 하였다.
현행 LH 직접 건설과 공공임대리츠 방식을 병행하여 2017년까지 당초 LH가 건설예정인 10년 공공건설임대 4만호를 공급하고, 추가로 일부 분양용지를 활용하여 최대 4만호를 공급할 계획이다.
공공임대리츠는 LH가 보유중인 임대주택용지를 매입하여 공공임대주택을 건설·공급하고, 임대주택 관리는 LH가 수행하게 된다.
임대기간(10년) 종료 후에는 일반에게 분양전환하고, 미분양시에는 LH가 분양당시의 감정가격으로 매입한다.
주택기금과 기관투자자가 공동투자협약을 체결하고, 협약 범위내에서 심사를 거쳐 단위 프로젝트에 대한 자금을 지원하는 민간주도의 ‘임대주택리츠’를 활성화한다.
임대주택리츠의 수익성 확보를 위해 주식의 공모·분산 의무가 배제되는 리츠를 확대하고, 상장기준도 완화할 계획이다.
임대주택리츠에 부동산을 현물출자 할 경우 해당 주식을 처분하여 실제 소득이 발생할 때까지 양도차익에 대한 과세를 연기해 주기로 했다.
아울러 리츠 등 임대사업자가 민영주택을 동 단위로 별도 통분양받을 수 있도록 하되, 통분양 물량은 매입 또는 준공공임대주택으로 운영하도록 하여 공공성을 확보할 계획이다.
단기적인 임대주택 입주물량 확보를 위해 주거환경개선사업구역 등의 노후주택을 재·개축할 경우, 주택 사업승인기준을 현행 20세대에서 50세대로 완화하고, 주택기금에서 저리의 재·개축 자금을 지원한다.
판교 재개발 순환용 임대주택(1722호)의 일반 국민임대주택 전환분과 저소득층 주거안정을 위한 기존주택 매입·전세임대주택(금년 3만7000만호)도 최대한 입주시기를 앞당기기로 했다.
아울러 민간의 미분양 물량을 전세금반환보증 및 모기지 보증 등을 통해 임대주택으로 활용하도록 지원하고, 리츠가 미분양 주택을 매입하여 임대주택으로 활용한 후 매각하는 시범사업을 상반기중 1000호 추진한다.
임대사업자에 대한 세제·금융지원 및 과도한 규제완화, 임대소득 과세방식 정비 등을 통해 민간의 임대주택 공급을 활성화할 계획이다.
준공공임대주택에 대한 세제·금융지원을 강화해 재산세는 40～60㎡의 경우 감면률이 50%에서 75%로, 60～85㎡는 25%에서 50%로 확대되고, 소득·법인세도 감면율이 20%에서 30%로 확대된다.
신규ㆍ미분양 주택 및 기존주택을 향후 3년간 구입하여 준공공임대주택으로 활용할 경우, 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도세 면제를 신설키로 했다.
또 주택기금의 매입자금 지원대상을 예산 범위내에서 현행 미분양, 기존주택 외에 신규 분양주택까지 확대한다.
임대소득에 대한 과세방식도 소규모 월세 임대소득은 분리과세로 전환한다. 즉, 2주택 이하 보유자로서 주택임대소득이 연간 2,000만원이하인 경우, 단일세율로 소득세를 분리과세하고, 세법상 사업자 등록의무가 면제된다.
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현재는 부동산임대업에서 발생한 결손금은 부동산임대업 소득금액에서만 공제하되, 향후 10년간 이월되어 결손금 처리되었으나, 종합과세 대상인 임대소득의 경우, 결손금 발생시 다른 사업소득과 마찬가지로 해당 연도 종합소득 과세표준 계산시 공제를 허용하여 임대소득자의 소득세 부담을 경감키로 했다.
실수요자 및 여유계층의 자가구입 지원을 위해 공유형 모기지 등 디딤돌 대출(최대 12만가구, 11조원)을 지속 지원하여 전세수요의 매매전환을 유도하고, 고액 전세거주에 대한 정부지원도 조정한다.
주택기금의 전세자금 대출은 현행 보증금 6억원에서 3억원 이하로 제한하고, 일반 시중은행의 전세대출에 대한 공적보증 지원은 보증금 4억(지방 2억원) 초과에 대해서는 중단키로 했다.
월세에 대한 공제방식을 소득공제에서 세액공제로 전환하고, 공제대상을 현행 총급여 5000만원 이하에서 7000만원 이하로 확대키로 했다.
바뀐 제도가 시행될 경우 월세액의 10%를 소득세에서 공제함으로써, 1년에 한달 이상의 월세액을 지원해 주는 효과가 발생하게 된다.
월세소득공제 미신청을 조건으로 하는 계약을 체결하는 등 임대인의 불법행위에 협조하지 않도록, 중개업자에 대한 행정지도도 실시키로 하였다.
이밖에 현행 전세 위주로 규정되어 있는 주택임대차보호제도를 최근의 월세증가 경향을 반영하여 보완하는 방안도 강구하기로 했다.
정부는 최근 급속히 증가하고 있는 월세추이를 감안, 이번 대책의 시행으로 임대차시장의 구조가 안정적으로 연착륙할 것으로 기대하고 있다.
